Avant de rentrer dans les détails pour calculer la rentabilité d’un bien, il y a plusieurs notions à prendre en compte.
Mon bien est-il rentable tout de suite ? Après 1 an ? Après 3 ans ? Avant de gagner, il faut être patient.
De manière générale, vous tomberez sur des professionnels qui mettront en avant des calculs qui les arrangent pour conclure une affaire.
Chez Immojunior, nous vous recommandons de ne pas prendre de décision sans calculer vous même la rentabilité du bien avec des méthodes de calculs prouvées et validées.
Les critères à prendre en compte pout calculer la rentabilité du bien
La durée de location
En effet en fonction de votre cible, vous devez définir si vous mettez votre bien en location pour une courte durée ou pour une longue durée.
La location courte durée vous permet un rendement attractif, mais une durée de vacance locative plus forte.
Tandis que la location longue durée minimise votre rendement locatif, mais vous assure une stabilité financière.
Retrouvez ici les avantages et les inconvénients pour chaque durée de location
Le prix d’achat du bien immobilier
Il correspond au coût total de votre achat. C’est le prix du bien auquel il faut ajouter l’ensemble des frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agent immobilier, budget travaux, etc… )
Prenons l’exemple d’un appartement T2 de 55m² à Rennes.
Prix de vente annoncé, 110 000 €
- après négociation de 10%, le prix d’achat passe à 99 000 €
- Frais de notaire (8% du prix d’achat) : 7 920 €
- Frais d’agent immobilier (environ 5%) : 4 950 €
- Enveloppe travaux : 12 000 €
En additionnant l’ensemble de ces frais, j’obtiens le coût total de mon achat.
Soit un prix d’achat total de 123 870 €
Le loyer cible
Il s’agit du montant auquel vous allez fixer le loyer. Mais il est important de le calculer après travaux (amélioration, rénovation).
Ne prenez pas en compte le montant du loyer avant travaux. Sinon votre calcul de rentabilité sera faussé.
Pour calculer le loyer cible, mettez-vous dans la peau d’une personne qui cherche à louer un bien.
En toute logique, vous vous rendez sur des sites spécialisés pour la location immobilière comme Leboncoin.
Ensuite, effectuez une recherche pour une location dans la ville où se situe le bien que vous souhaitez acquérir.
Dans vos critères de recherche, pensez à filtrer avec les mêmes caractéristiques que votre bien.
Ici nous choisirons des annonces pour des appartements 2 pièces avec une surface entre 45 et 55 m².
Après avoir épluché les annonces, vous déterminerez en quelques minutes des repères de loyers cible. Pour la ville de Rennes sur le même type de bien, les loyers vont de 650 à 950 €.
Pour notre exemple nous choisissons un loyer cible de 850 € / mois.
En effet une enveloppe travaux est prévus dans le prix d’achat. Le bien proposé sera rénové et meublé.
- Loyer annuel cible : 850€ x 12 mois = 10 200 €
Calculer la rentabilité
Formule de calcul de la rentabilité brute
- (Loyer annuel x 100) / coût total d’achat
- Pour notre exemple : (10 200 x 100) / 123 870
Notre appartement à Rennes à donc une rentabilité brute de 8,2 %.
En ayant cette base de rentabilité brute, vous pouvez alors élaborer des hypothèses afin d’ajuster ce taux.
En effet avec une hypothèse basse où le loyer cible est à 750 € / mois, la rentabilité brute diminue à 7,2 %.
A contrario avec une hypothèse haute et un loyer cible à 950 € / mois, la rentabilité brute passe à 9,2 %.
L’importance de la rentabilité réelle
C’est véritablement la rentabilité réelle qui doit vous intéresser en tant qu’investisseur immobilier. C’est à dire la rentabilité lorsque vous aurez pris en compte vos charges.
Ce que nous intégrons dans les charges :
- les travaux d’amélioration ou de réparation pour toute la durée de vie du bien
- les charges de copropriétés (seulement si vous disposez d’un bien en copropriété)
- les différents impôts
- les charges de fonctionnement
Pour les travaux, vous pouvez estimer un pourcentage par m² / an.
Ensuite pour les charges de copropriétés, vous pouvez les estimer à l’avance.
Pour les impôts, le choix du régime sera important. En effet il existe des régimes fiscaux favorables aux investisseurs immobiliers.
Et enfin il reste une charge importante et qui est souvent oubliée des investisseurs. Il s’agit des charges de fonctionnement auxquels vous ne pouvez pas déroger.
Nous allons y retrouver les assurances (environ 150 € / an), la taxe foncière (généralement 1 mois de loyer), les frais de comptabilité (environ 400 € / an). Si vous gérez seul votre bien les frais de déplacements (ou les frais de gérance si vous le confiez à une structure), les travaux de la copropriété, etc.
Pour notre appartement à Rennes, rappelons le prix d’achat total à 123 870 €.
Les charges de copropriétés sont estimées à 700 € / an.
Ensuite les charges de fonctionnement sont estimées à 2000 € / an.
Enfin nous estimons un budget travaux de 500 € / an.
Soit un total de charges à 3200 € / an.
Pour calculer la rentabilité réelle, vous devez alors recommencer votre calcul en tenant compte de nouveaux éléments.
Formule de calcul de la rentabilité réelle :
[(loyer annuel – charges annuelles) x100] / coût total d’achat
Pour notre appartement à Rennes : [(10200-3200) x 100] / 123 870 = 5,7 %
Une fois que vous avez ce chiffre en tête, il est maintenant important de connaître la trésorerie disponible pour votre bien.
Calculer la trésorerie disponible par année
Pour cela vous devez prendre en compte plusieurs éléments.
À commencer par le montant annuel de vos loyers – charges. 10200 – 3200 = 7000 €
Le montant annuel de votre crédit. Pour un emprunt bancaire de 130 000 e sur 25 ans, les mensualités sont en moyenne de 580 €.
580 € x 12 = 6960 €
Calcul de la trésorerie nette : 7000 – 6920 = 40 € / an !
Pas d’inquiétude ! Dans un précédent article, nous évoquions le statut LMNP et les avantages fiscaux qu’il permet grâce à la déduction des charges.
Bien au contraire, avoir un autofinancement en prenant en compte ces hypothèses est très positif pour un investissement locatif.
Avec cette hypothèse, la trésorerie est moindre (40€ / an). Mais vous développez un patrimoine et votre bien s’autofinance.
Une fois cette hypothèse établie, vous comprendrez qu’au départ il est préférable d’avoir des biens qui s’autofinancent … plutôt que rien.
En résumé …
L’investissement locatif est équivalent à un sport d’endurance car les efforts à fournir vous paraîtront long, fastidieux. Mais au bout du chemin les résultats seront positif.
Tout en optimisant vos finances, vous devez accepter de ne rien gagner au départ.
Chez Immojunior nous vous conseillons d’être le plus rigoureux possible dans la gestion de votre premier bien immobilier. Car c’est avec lui que vous apprendrez le maximum de choses en terme d’optimisation (travaux, fiscalité, …).
Et c’est également votre exemplarité qui rassurera un banquier de vous suivre dans un nouvel investissement.