Avant de vous lancer dans un investissement locatif en résidence étudiante, il est important de déterminer la cible à laquelle vous souhaitez louer votre bien.
En effet tout propriétaire qui se respecte souhaite avoir un locataire à jour dans ses paiements, qui prenne soin du logement, etc.
Il existe plusieurs sources d’investissement locatif pour générer des revenus complémentaires ou principaux.
Dans cet article nous allons nous pencher sur les particularités de la résidence étudiante, la taille du marché et les dispositifs mis en place pour ceux qui souhaitent investir dans une résidence étudiante.
Quelles sont les caractéristiques d’une résidence étudiante ?
Avant tout il est important de définir ce qu’est une résidence étudiante.
Comme son nom l’indique, une résidence étudiante est tout simplement un établissement destiné à l’hébergement des étudiants.
En règle général les résidences étudiantes se situent à proximité d’établissements dispensant un enseignement supérieur post BAC.
Pour qu’une résidence étudiante soit attractive et bénéficie d’un meilleur rendement locatif, la zone géographique est une caractéristique importante à prendre en compte.
En effet si la zone géographique est propice aux commodités de la vie quotidienne d’un étudiant, comme les déplacements en transports ou proche de commerces, la résidence étudiante aura excellente réputation.
Ainsi le taux de remplissage de la résidence aura un effet bénéfique pour le portefeuille des investisseurs.
Une résidence étudiante doit également offrir un cadre de vie confortable et propice au travail des étudiants.
De manière générale on retrouve des aménagements primaires (essentiels au quotidien des étudiants) et secondaires (pour le confort des étudiants).
Pour les aménagements primaires nous pensons par exemple à une connexion internet stable, un salle de bain et une cuisine équipée, du mobilier (bureau, lit, armoire de rangement, etc.)
Pour les aménagements secondaires nous pensons à un service de sécurité et de gardiennage, service de ménage, salle de sport, espace de travail en groupe, restauration type self, …
La taille du marché en 2022
En 2022 les résidences étudiantes comptent plus de 140 000 logements.
En grande majorité les résidences étudiantes disposent de logements avec une surface inférieure à 40 m². Principalement des chambres, des studios, et des appartements type T1 ou T2.
Les dispositifs en vigueur pour un investissement en résidence étudiante
Le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP)
En toute logique, ce statut concerne les propriétaires qui mettent en location un bien meublé.
D’un point de vue fiscal ces revenus sont des Bénéfices industriels et commerciaux. Sans pour autant être considéré comme un professionnel.
N.B : Pour bénéficier de ce statut, les revenus locatifs doivent être inférieur à 50 % des revenus déclarés chaque année.
Par exemple si vous percevez 3000€ de revenus mensuels, soit 36 000 € par an. Vos revenus locatifs pour l’année doivent être inférieurs à 18 000 € soit 1500€ par mois.
Avec le statut LMNP, un comptable pourra alors déduire l’ensemble des charges générées tout au long de l’année. Le but est d’avoir un maximum de déficit comptable.
En effet, l’avantage du LMNP est qu’il est possible de déduire des charges importantes dans le bilan comptable.
Les charges déductibles sont :
- les frais de notaires
- Taxe d’habitation
- Taxe foncière
- les intérêts d’emprunt(s)
- les assurances (par exemple l’assurance loyers impayés)
- les frais d’agence pour la gestion locative
- l’amortissement du bien immobilier
- les travaux de réparation
- l’amortissement des travaux
- les déficits comptables
Toutefois pour la déduction des charges, nous recommandons à nos lecteurs de se rapprocher d’un cabinet comptable.
Pour bénéficier du statut LMNP, il suffit de remplir le formulaire Cerfa n° 11921*06.
Le dispositif Censi-Bouvard
Initialement ce régime devait prendre fin en 2021. Mais il est exceptionnellement reconduit jusqu’au 31 Décembre 2022.
Il s’agit d’un dispositif de réduction d’impôts destiné aux propriétaires de biens en résidences. Le bien doit être meublé et confié à un exploitant en résidence pour une mis en location pour une durée minimum de 9 ans.
Le dispositif est éligible pour un investissement dont le bien se situe dans :
- Résidences étudiantes
- établissement avec services pour personnes âgées ou handicapées
- Résidences de tourisme
La réduction d’impôts Censi-Bouvard est de 11% du montant de l’investissement (contre 22% pour la loi Pinel)
Contrairement au dispositif Pinel et l’obligation de respecter des zones géographiques, la mise en place du dispositif Censi-Bouvard est possible sur l’ensemble du territoire. De même il n’y a pas de plafonds de loyers ni de conditions de revenus du locataire.
La gestion du bien est également facilitée. En effet c’est l’exploitant qui se charge du bon fonctionnement et de la location du bien immobilier. Dans ce cas, il est très important de se renseigner sur son gestionnaire de bien.