Investir dans l’immobilier sans apport

Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

Oui, on peut investir en immobilier sans apport. En effet, pour garder une fluidité du cash-flow il est conseillé d’investir en immobilier avec le minimal possible d’apport personnel. Dans cet article on partage avec vous les astuces à suivre pour investir en immobilier sans apport personnel.

Rappelons-nous des principales bases pour avoir un prêt bancaire pour un achat immobilier.

Pour avoir un prêt immobilier il faut valider 2 conditions :

  1. Valider les critères d’acceptation par votre banquier (situation professionnelle, taux d’endettement raisonnable, âge, état de santé …)
  2. Être aimé par votre banquier (oui c’est comme une rencontre amoureuse il faut qu’il y ait du feeling entre vous et votre banquier)

On partage dans les prochains articles les étapes à suivre en détails pour construire un bon dossier de crédit.

Cet article est consacré aux astuces pour éviter de mettre un apport personnel dans votre futur investissement locatif.

Mais avant il faut savoir pourquoi une banque vous demande d’avoir un apport personnel pour votre investissement locatif.

Pourquoi on vous demande un apport personnel pour votre investissement immobilier locatif ?

Un apport personnel est décisif pour convaincre l’établissement financier de vous accorder votre prêt immobilier.

En effet en apportant votre petit plus, la banque peut d’avantage se rassurer sur la sincérité de votre demande et donc à faire face à une échéance financière régulière.

En général l’apport idéal est de 10% à 20% du montant total de l’investissement immobilier.

Donc si le banquier a un doute sur votre capacité à rembourser durant les premières années de la période d’emprunt, il va certainement vous demander u apport pour appuyer votre dossier.

Donc la phrase clé pour un banquier « 80% des accidents de crédit d’investissement intervient lors du remboursement des premiers 20% du capital »

Exemple : Julien et Pauline font un emprunt sur 25 ans, mais ils n’ont pas de ressources financières stables pour les 5 premières années (jeunes actifs, contrat de travail récemment validé, indépendant …)  Les chances pour que la banque leur demande un apport sont assez fortes.

Dans ce cas, comment faire pour convaincre le banquier de la non nécessité de l’apport personnel ?

Nous allons vous partager quelques astuces testées et vérifiées pour convaincre votre banquier de la qualité de votre dossier

Astuce 1 : Prouvez que vous avez déniché une affaire immobilière

Si vous pouvez prouver à votre banque que le bien que vous voulez acheter est sous le prix du marché, cela augmente vos chances.

Bien sûr il faudra prouver cet argument avec des éléments concrets, comme une estimation du bien validée par un notaire ou un agent immobilier. Ou bien, si vous souhaitez garder « l’anonymat » de votre future affaire, utiliser des comparateurs de prix / m² qui vous donnent une estimation du bien comme meilleursagents.com

Comparaison du prix en m² des différentes villes en France pour un investissement immobilier sans apport
Comparaison du prix en m² des différentes villes en France

La valeur du bien est très importe pour le banquier car si le crédit tourne mal, la banque peut se retourner pour récupérer le montant de son capital.

Donc avoir un deal sous le marché est très bon signe pour une banque.

Astuce 2 : Le cautionnement du prêt

On a vu dans l’article : qu’est-ce qu’un investissement immobilier ? l’importance de l’investissement immobilier dans une société. Ainsi, la société peut vous aider dans votre démarche d’investissement si vous contribuez dans la résolution des problèmes de logement.

On entend par cautionnement l’engagement pris par un organisme financier spécialisé, qui se porte garant du remboursement du crédit immobilier contracté par l’emprunteur, en cas de défaut de paiement de ce dernier.

Très souvent les sociétés de cautionnement ont été créés par les banques elles-mêmes, afin de réduire les frais de garanties pour les particuliers.

On distingue 2 types de cautionnement :

– le cautionnement solidaire

– le cautionnement hypothécaire

Par exemple crédit logement peut se porter caution pour vous si vous créez une sci ou si vous faites un investissement locatif avec un appartement et un immeuble moyen.

Astuce 3 : l’acte en main

Dans une transaction immobilière, vous devez distinguer le prix du bien et les frais d’acquisition.

Dans les frais d’acquisition vous retrouvez notamment les commissions d’agence (si vous passez par une agence immobilière) et les frais de notaire.

Ces derniers sont en général à la charge de l’acheteur (article 1593 du code civil – Les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur)

Cependant une clause « acte en main » autorise le paiement des frais de notaire par le vendeur.

Il faut savoir que les banques qui feront les meilleures conditions sont celles qui ne financent pas les frais de notaire

Il faut tout simplement noyer les frais de notaires dans le prix de la vente.

Si vous suivez ces astuces vous êtes sûr d’avoir un crédit immobilier sans apport personnel,

Mettez toujours en tête que pour votre premier investissement il faut aller étape par étape, vous ne pouvez pas devenir un rentier dans un seul coup, il faut du temps, d’énergie et de l’implication. Et dans immojunior on vous accompagne jusqu’à devenir rentier.

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